A tyddeel is 'n tipe vakansieverblyf gewoonlik op of naby a oord fasiliteit. Hulle is baie soortgelyk aan vakansiewoonstelle (sien tweede huise); 'n tyddeel word egter nie as 'n enkele eiendom verkoop nie. In plaas daarvan word tydsaandele weekliks in tydsgleuwe of -intervalle verkoop, en die tyddeel-eenheid word onder potensieel 52 verskillende eienaars gedeel. Tydsaandele is verkoop as vaste weke, drywende weke, roterende weke en onlangs as vakansieklubs of lidmaatskappe sowel as puntgebaseerde stelsels.
Die fynskrif
Alhoewel die formaat van hierdie transaksies wissel, behels dit gewoonlik die aankoop van een kamer of suite in 'n oord vir 'n week per jaar, op langtermynbasis (30-99 jaar) of as 'n geregistreerde (akte) eienaarskap tot in ewigheid . Die koste is hoog: $ 18,000 (Amerikaanse dollars, 2006) of meer van vooraf, gevolg deur HOA (huiseienaarsvereniging) of onderhoudsfooie van $ 500 / jaar en hoër, wat voortduur solank die reisiger die tyddeel besit.
Die advokaat se besonderhede oor wat u baie wyd kry:
- 'N Aktebesigheid dui aan dat u wettiglik 'n fraksionele belang in geboue of grond besit, vermoedelik vir ewig, insluitend alle laste.
- 'N' Gebruiksreg 'is nie eienaarskap nie; dit is 'n langtermynhuurkontrak wat vooraf betaal word, wat dekades in die toekoms voortduur. Dit word dikwels in lande soos Mexiko waar plaaslike wetgewing buitelanders beperk om grond te koop.
- 'N Ander variasie is om nie eienaarskap in die werklike grond (een "huisweek" in een spesifieke kamertipe, in een spesifieke oord) te verkoop nie, maar om 'n belang in die onderneming of trust wat die oord besit of te verkoop, te verkoop.
Die werklike resultate wissel net so wyd:
- Vaste weke die oorspronklike model was, elke jaar dieselfde week op dieselfde eiendom. Die meeste 'erfenis-tyddeel'-eiendomme - onafhanklike eiendomme wat twintig of meer jaar gelede deur ontwikkelaars gebou is, as individuele tydsaandele verkoop is en aan huiseienaarsverenigings oorgedra is, sonder verdere betrokkenheid deur die oorspronklike promotors en geen verdere verkooppoging nie - val in hierdie kategorie.
- Roterende weke (soms verkeerd gemerkte "buigweke") skuif elke eienaar elke jaar volgens 'n vaste skedule na 'n ander week. Soms beland dit in die hoogseisoen, soms kom dit te ver buite die seisoen om van nut te wees, maar in teorie kry elke eienaar minstens 'n uitstekende tydgleuf.
- Swewende weke is effens buigsaam; voornemende eienaars koop 'n week per jaar in 'n spesifieke seisoen sonder om vooraf aan spesifieke datums te verbind (wat elke jaar gekies kan word, afhangend van beskikbaarheid).
- Vakansie klubs, lidmaatskappe en puntgebaseerde stelsels word aangebied deur groot kettings met veelvuldige eienskappe; die koper kry 'n sekere aantal "punte" wat elke jaar in die ketting vir akkommodasie verlos kan word, maar meer wenslike tye en plekke kos meer punte.
As u tyd het in 'n tyddeel wat u nie wil gebruik nie, kan daar 'n paar opsies wees:
- Sommige ondernemers is dalk bereid om u kamers aan ander reisigers te verhuur as die eiendom steeds korttermynverblyf-hotelverblyf adverteer.
- U kan dalk met 'n ander plek met 'n ander reisiger ruil huisverblyfnetwerk of gasvryheidsruil model as die ligging wenslik is en die reëls van u tyddeel toelaat.
- Maatskappye soos Resort Condominiums International (RCI) en Interval Internasionaal (II) tree op as makelaars van tyddeeluitruilings, weer onderhewig aan die reëls van u tyddeel.
Daar is nietemin 'n risiko - as u eenvoudig hou 'n slegte saak, niemand sal u posisie wil uitkoop nie en u sal jaarlikse duur onderhoudskoste betaal vir 'n vakansie-eiendom wat u nooit gebruik nie.
Dan is daar die vraag wat gebeur as die maatskappy wat hierdie skemas bedryf bankrot gaan speel. In sommige van hierdie skemas hou u nog steeds 'n akte (met gepaardgaande aanspreeklikheidsverpligtinge), in ander kan u niks agterbly nie.
Die promotors van hierdie verskillende skemas wys vinnig daarop dat dit meestal goedkoper (en minder onderhoudsintensief) is as om 'n volledige tweede woning, soos 'n huisie. 'N Betekenisvoller vergelyking sou wees tussen tyddeel en hotelle of ander huurgeld. As u 'n week per jaar elke jaar, vir 'n dekade of langer op dieselfde plek (of 'n eiendom in dieselfde groep) tuisgaan dalk gelykbreek op 'n tyddeel. Miskien is die kamers en fasiliteite beter of ruimer as die standaardhuur wat u vir die geld sou kry, maar vertrou nie die vergelykings van die promotor nie.
Omgekeerd, as dit sleg gaan, sit u dalk vas met 'n eenheid wat niemand wil koop nie en wat steeds jaarlikse onderhouds-, eiendomsbelasting- en HOA-fooie opdok, selfs as u nie die fasiliteit gebruik nie. Erger nog, dit is minder as niks werd nie - 'n verpligting in plaas van 'n bate - en u kan dalk nie eers u eienaarskap in 'n problematiese tyddeel-eiendom weggee nie. Die oorspronklike promotor is nie verplig om dit terug te neem nie, selfs nie gratis nie. Daar is talle bejaardes wat vir 450-900 euro per jaar betaal word vir onderhoudshuise wat hulle nie meer gebruik nie en nie kan verkoop nie.
Slaggate
'N Tyddeelkontrak is 'n ingewikkelde eiendomstransaksie met baie slaggate. Moenie een teken sonder kundige advies nie.
Vir die reisiger kan 'n tyddeel onbuigsaam wees deurdat dit 'n verbintenis is om elke week elke week op dieselfde plek (of in 'n lokaal onder dieselfde eienaarskap) vakansie te hou. Dit kan ongemaklik wees in jare wanneer die reisiger nie 'n week gratis het nie, nie kan bekostig om 'n reis te onderneem nie of verkies om elders vakansie te hou. 'N Kansellasie op die laaste oomblik sal waarskynlik moeilik of onmoontlik wees as daar planne verander. Tydsaandele het ook 'n hoë voorafkoste, aangesien dit vooraf gekoop moet word, nie net gehuur word nie.
Dit is ook moeilik om te voorspel of 'n hotel wat vanjaar 'n goeie plek was om in die toekoms dieselfde standaarde en dieselfde markposisie te behou. Soms word 'n eiendom opgeknap en opgegradeer, met 'n ooreenstemmende styging in pryse; soms verval 'n eiendom of bestemming deur jare se verwaarlosing. Sommige eens gewilde vakansiebestemmings het selfs geword spookdorpe. As u 'n klublidmaatskap het, kan die verval alle persele van die maatskappy beïnvloed - dit kan finansiële probleme ondervind, of dit het opgehou om nuwe klante te lok, of hulle onder 'n nuwe naam lok.
Selfs as 'n eiendom 'n aansienlike opknapping of opknapping kry, moet die tyddeel die eienaar van die tyd betaal vir hoër HOA / onderhoudsfooie. Die ontbinding van 'n vereniging of die omskakeling van 'n bestaande tyddeelgebou na 'n ander doel (soos woonstelle of woonstelle) kan later ongemaklik of onmoontlik wees as gevolg van die gefragmenteerde eienaarskapstruktuur; dit is moeilik om alle eienaars tot 'n enkele manier te laat instem.
Soos enige ander weddenskap op die eiendomsmark, kan die waarde van 'n individuele tyddeel mettertyd styg of daal. 'N Tyddeel mag nie as 'n belegging beskou word nie; die herverkoopwaarde is baie laer as die pryse wat die oorspronklike hoëdrukverkopers bevorder het toe die projek van stapel gestuur is, as die tyddeel moontlik verkoop kan word. Dit kan ook byna onmoontlik wees om van sommige van hierdie reëlings te ontslae te raak - selfs al is iemand siek, bejaard of bankrot (en dus nie in staat is om te reis nie), is die bepalings van die kontrakte baie afhanklik van die vraag of die promotors vrywillig is. laat die ongelukkige eienaar toe om die skema te verlaat.
Twyfelagtige taktieke is gebruik om tyddeel te verkoop. Op een ongevraagde toonhoogte word beweer dat die slagoffer iets gratis gewen het - soos reis of verblyf - maar met 'n paar nare verrassings in die fynskrif; die aanbod bevat meer verborge koste as 'n "Nigerië 419-bedrogspul en die prys van die vermeende 'gratis' is dat die reisiger gedwing word om deur 'n lang, hoë druk verkoopplek te sit. Hierdie staanplekke kan gepak wees met valse bewerings dat tydsaandele onvermydelik in waarde sal styg en maklik sal wees om op enige tydstip uit te kom - wat dikwels nie waar is nie.
In sommige gevalle is daar waglyste van honderde mense wat probeer om uit ongunstige reëlings vir tyddeel te kom. Sommige gewetenlose verkopers adverteer 'Ons kan u vergoeding kry vir u tyddeel' om die belediging by die besering aan te wakker en dan die ongelukkige reisiger weer te slag deur nog 'n hoë drukverkoopplek vir nog 'n tyddeel te onderwerp. In sommige gevalle oortree aggressiewe "warmkamer" -taktieke waardeur voornemende slagoffers alkohol word en 'n paar uur se intensiewe verkoopsdruk ondervind word, die plaaslike wetgewing. As u verkeerd vertel is, is meegedeel dat u nie die skema kan verlaat nie of u vergoeding wil hê, kan u regsadvies inwin, alhoewel dit geld kan kos en daar geen waarborge is vir die uitkoms van regstappe nie.
Vir die eienaars van hotelle en oorde is tydaandele 'n geslote mark en 'n winsgewende bron van kapitaal. Dit kan die gretigheid van die promotors van hierdie skemas verklaar, asook sommige van die hoëdruk-verkoopstaktieke. Vir die reisiger kan 'n ongebruikte tyddeel egter 'n swaar deurlopende uitgawe word; in sommige gevalle het die onderhoudskoste gedurende die kontrakduur met 400% gestyg.
As u moet koop, is dit gewoonlik goedkoper om te koop by 'n mede-reisiger wat nie meer die eiendom besoek nie en wil verkoop in plaas daarvan om direk by die oorspronklike promotor te koop.